■編者按

城市是現(xiàn)代化的重要載體，是人民群眾高品質(zhì)生活的重要空間。有序推進(jìn)城市更新，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的重要工作。近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布城市更新典型案例（第二批），山東4個(gè)案例上榜。本報(bào)今起推出“大眾觀察·聚焦城市向新生長(zhǎng)”系列報(bào)道，對(duì)這些案例進(jìn)行實(shí)地探訪、解剖麻雀，展現(xiàn)其在城市更新中探索的好做法、好路徑、好經(jīng)驗(yàn)。敬請(qǐng)關(guān)注。

青島四方路歷史文化街區(qū)保護(hù)更新后再聚煙火氣

改變的是樣貌 不變的是“味道”

現(xiàn)在每天上午9點(diǎn)，已經(jīng)在青島四方路歷史文化街區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“四方路街區(qū)”）經(jīng)營(yíng)了30年的飯店秦晉小吃都會(huì)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)門營(yíng)業(yè)。飯店老板白西香早早來(lái)到店里，年近60的她，仍然一絲不茍地檢查每個(gè)細(xì)節(jié)，保證店面、員工以最好的狀態(tài)迎接顧客。

喚醒老街區(qū)迫在眉睫

一家店開(kāi)了三十年為何還如此兢兢業(yè)業(yè)？在白西香看來(lái)，飯店不只是她辛苦謀生的工具，而是她用心經(jīng)營(yíng)起來(lái)的“家”?！?996年來(lái)到青島，我和丈夫在周邊開(kāi)了一家夫妻店，十幾平方米又破又舊的小房子里只能擺下兩三張桌子，就這樣一步一步做到今天，我們對(duì)飯店和這個(gè)地方都有了感情?！卑孜飨阏f(shuō)道。

四方路街區(qū)，當(dāng)?shù)厝朔Q“大鮑島”，由于靠近碼頭和棧橋，往來(lái)人員眾多，商貿(mào)發(fā)達(dá)，逐漸發(fā)展成為當(dāng)?shù)貥O具煙火氣的商業(yè)中心。因此，白西香夫妻倆將店面選在了四方路街區(qū)的易州路。

兩個(gè)人起早貪黑能吃苦，白西香夫妻倆僅用了兩年時(shí)間就把店面擴(kuò)展到了五六十平方米。后來(lái)他們接連合并了周邊兩家店面，秦晉小吃也成了街上最有名氣的餐飲店。

然而，當(dāng)其他方面都在改變提升時(shí)，只有環(huán)境沒(méi)有變，這也是白西香最犯愁的?！爸苓叾际抢戏孔?，屋內(nèi)屋外都老化了，衛(wèi)生條件和就餐環(huán)境真的是簡(jiǎn)陋，就連廚房都不夠用?！被貞浧疬^(guò)去，白西香印象深刻。過(guò)去街道上，私搭亂建很常見(jiàn)，生活垃圾隨地扔，停車場(chǎng)、公共廁所這些配套設(shè)施更是缺乏。這些存在的客觀條件，無(wú)形中限制了白西香飯店的發(fā)展腳步。

更令人擔(dān)心的是，隨著青島城市中心逐步由西向東轉(zhuǎn)移，大量居民搬離四方路街區(qū)所在的西部老城區(qū)，往昔繁華的商業(yè)氛圍不再，秦晉小吃原本紅火的生意開(kāi)始走下坡路。因此，當(dāng)?shù)弥畬⒄魇战謪^(qū)房產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)更新改造時(shí)，白西香立即表示支持。

事實(shí)上，正如白西香所說(shuō)，歷經(jīng)歲月洗禮的四方路街區(qū)，面臨原住民流失、建筑年久失修、公共設(shè)施不足、風(fēng)貌混亂等問(wèn)題，改善市民居住條件、復(fù)蘇老城區(qū)發(fā)展活力的任務(wù)已迫在眉睫。

修舊如舊 最小干預(yù)

2019年，按照青島市委、市政府的決策部署，市北區(qū)率先啟動(dòng)歷史城區(qū)保護(hù)更新行動(dòng)，分三期對(duì)四方路街區(qū)內(nèi)歷史風(fēng)貌建筑進(jìn)行保護(hù)修繕，拆除公共區(qū)域私搭亂建，結(jié)合建筑歷史圖紙，恢復(fù)老建筑原有形制。同時(shí)，對(duì)街區(qū)內(nèi)道路實(shí)施步行化改造，配齊水電氣暖等現(xiàn)代化基礎(chǔ)配套。利用拆除街區(qū)內(nèi)筒子樓釋放的城市空間，新建了街角廣場(chǎng)、地下停車場(chǎng)等多處公共配套設(shè)施。

“保護(hù)修繕過(guò)程中，市北區(qū)始終堅(jiān)守著‘修舊如舊、最小干預(yù)’的原則。因?yàn)椋@片區(qū)域是青島現(xiàn)存數(shù)量最多、保留最完整、單體面積最大的里院群落，是青島地域性傳統(tǒng)民居的典型代表，也是青島傳統(tǒng)城市風(fēng)貌的集中承載與體現(xiàn)。所以，我們完成了四方路核心街區(qū)的空間規(guī)劃編制和修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)。對(duì)街區(qū)內(nèi)106棟歷史風(fēng)貌建筑逐一編制保護(hù)更新方案?！笔斜眳^(qū)歷史城區(qū)保護(hù)發(fā)展中心規(guī)劃建設(shè)部副部長(zhǎng)王斌介紹，截至目前，街區(qū)內(nèi)9.5萬(wàn)平方米建筑保護(hù)修繕工作已全面完成。

在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和業(yè)態(tài)布局方面，市北區(qū)依托22里89院的里院建筑群，將歷史底蘊(yùn)與現(xiàn)代氣息完美融合，打造“串里+逛院”的沉浸式里院生活體驗(yàn)區(qū)。同時(shí)，聚焦創(chuàng)意零售、餐飲美食、文化體驗(yàn)、住宿和休閑娛樂(lè)五大方向，積極引進(jìn)符合街區(qū)特色的多元化業(yè)態(tài)，共計(jì)100余家商戶簽約進(jìn)駐。

其中，就有遷走又搬回來(lái)的秦晉小吃?！霸谶@里待久了就有了感情，現(xiàn)在街區(qū)環(huán)境、店面裝修全都煥然一新，只有我們的味道沒(méi)變。”白西香說(shuō)，希望來(lái)到這里的人們看到老建筑品嘗老味道，能喚起對(duì)過(guò)去的回憶。

重塑新業(yè)態(tài) 再聚煙火氣

短短幾年時(shí)間，四方路街區(qū)從一個(gè)臟亂差的棚戶區(qū)，蛻變成了青島文旅新地標(biāo)——大鮑島文化休閑街區(qū)，周邊配套的浮島公園連接了歷史街區(qū)，實(shí)現(xiàn)了交通安全通暢；聊城路停車場(chǎng)，地下停車地上體育公園，不僅緩解老城停車難的壓力，還填補(bǔ)老城區(qū)體育健身的空白。這一切，都讓居住在這里的市民切切實(shí)實(shí)享受到了城市更新帶來(lái)的便利。

在這里，人們可以走進(jìn)里院記憶博物館與歷史展開(kāi)對(duì)話，可以漫步廣興里體驗(yàn)沉浸式數(shù)字光影實(shí)景演出的魅力，也可以輾轉(zhuǎn)洛川家美術(shù)館欣賞當(dāng)代藝術(shù)的創(chuàng)新與突破。還有戲劇、讀書(shū)會(huì)、音樂(lè)節(jié)等諸多文藝演出和多種互動(dòng)體驗(yàn)，不僅豐富了市民和游客的游覽體驗(yàn)，而且讓人們能多角度深層次理解和傳承歷史文化。

僅2024年，大鮑島文化休閑街區(qū)就舉辦包括2024青島蘿卜·元宵·糖球會(huì)系列活動(dòng)、國(guó)際藝術(shù)節(jié)、光影秀、商演等在內(nèi)的文化活動(dòng)近一千場(chǎng)次。此外，簽約率超80%、開(kāi)業(yè)率超70%，全年客流量突破1765萬(wàn)人次，新增消費(fèi)場(chǎng)景1.6萬(wàn)平方米，這一組組數(shù)據(jù)，也印證了大鮑島文化休閑街區(qū)去年取得的不俗成績(jī)。如今的大鮑島文化休閑街區(qū)，人氣、商氣、煙火氣集聚，滿足市民游客“全時(shí)”“全季”的文旅休閑需求。

“通過(guò)文旅新場(chǎng)景打造和在地文化挖掘兩條主線，結(jié)合IP打造、文化活動(dòng)賦能等多維度舉措，使得街區(qū)知名度和品牌影響力不斷攀升?！鼻鄭u環(huán)海灣投資發(fā)展集團(tuán)黨委副書(shū)記李建青告訴記者，借助此次入選第二批城市更新典型案例的機(jī)遇，街區(qū)將繼續(xù)拓展沉浸式演藝、特色主題研學(xué)、精品酒店民宿等多元場(chǎng)景，精心舉辦青島蘿卜·元宵·糖球會(huì)等傳統(tǒng)民俗節(jié)會(huì)，深化文化傳承保護(hù)，爭(zhēng)創(chuàng)省級(jí)特色步行街。

（大眾新聞·大眾日?qǐng)?bào)記者 李媛） 

微改造精提升、首席街長(zhǎng)制、街區(qū)主理人……

火炬八街何以“網(wǎng)紅”變“長(zhǎng)紅”

今年“五一”假期，位于威海火炬八街北起點(diǎn)的MANNA咖啡民宿里，游客“爆滿”，不足一百平方米的咖啡廳日接待量近3000人次?！白詮幕鹁姘私殖蔀椤W(wǎng)紅’街，一年四季游客都很多，我們都習(xí)以為常了?！盡ANNA咖啡民宿店長(zhǎng)荊超說(shuō)。

這條全長(zhǎng)僅770米的海邊街道，帶動(dòng)威?；鹁娓呒夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“威海高區(qū)”）2024年接待游客超1700萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)17.8%，旅游收入實(shí)現(xiàn)87億元。海邊街道從“網(wǎng)紅”變“長(zhǎng)紅”，背后離不開(kāi)“微改造、精提升”為街區(qū)賦予的魅力。

MANNA咖啡民宿2017年正式營(yíng)業(yè)，是火炬八街首家咖啡店。“當(dāng)時(shí)這條街還很普通，因?yàn)橄矚g臨海的風(fēng)光，我們才選擇在這里開(kāi)店?！鼻G超說(shuō)，2022年以前，火炬八街還是一條鮮為人知的城市支路，沿街38棟建筑建于20世紀(jì)90年代，建筑外立面陳舊、配套設(shè)施不足、商業(yè)業(yè)態(tài)匱乏。

2022年，威海市以開(kāi)展省級(jí)城市體檢和城市更新“雙試點(diǎn)”為契機(jī)，選取火炬八街先行先試。設(shè)計(jì)師李久太受邀參與這項(xiàng)工作，并受聘為火炬八街首席街長(zhǎng)?！拔覀?cè)诟脑熘胁桓愦蟛鸫蠼?，而是通過(guò)‘微改造、精提升’，保持街區(qū)原有特色和魅力，實(shí)現(xiàn)風(fēng)貌煥新、業(yè)態(tài)升級(jí)?！崩罹锰f(shuō)。

首席街長(zhǎng)制是威海對(duì)重點(diǎn)打造的街道、街區(qū)，安排一名專家或一個(gè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)街區(qū)改造方案進(jìn)行把關(guān)和跟進(jìn)的工作機(jī)制，它是威海對(duì)城市更新的一種制度創(chuàng)新。

通過(guò)街長(zhǎng)“陪伴式”更新，火炬八街“潮”起來(lái)了：沿街建筑采用統(tǒng)一的極簡(jiǎn)風(fēng)格，并保留一處彩色馬賽克磚墻，讓游客拍照更“出片”；以火炬八街為中心，向東、西、南方向延伸，西海岸片區(qū)綜合更新改造項(xiàng)目正在一體實(shí)施，將國(guó)際海水浴場(chǎng)、火炬八街、小石島等優(yōu)質(zhì)資源“串珠成鏈”，旅游觀光品牌廊道躍然紙上……

“3年前，火炬八街在網(wǎng)上走紅，我來(lái)過(guò)一次。這次來(lái)發(fā)現(xiàn)火炬八街有了很多細(xì)微的變化，更有格調(diào)了，周邊也增加了很多拍照打卡的地方，體驗(yàn)更好。”濟(jì)南游客楊菲菲說(shuō)。

拍立得照相館、文創(chuàng)店、民宿酒店等新業(yè)態(tài)進(jìn)駐，幾處時(shí)尚精致又有創(chuàng)意的網(wǎng)紅景觀小品和拍照打卡造景點(diǎn)綴其中，漫步在改造后的火炬八街西街，文藝范兒撲面而來(lái)。云漫酒店就在其中，該店的負(fù)責(zé)人蓉蓉如今還有了新身份——街區(qū)主理人。

去年，威海高區(qū)創(chuàng)新推出街區(qū)主理人機(jī)制，招募儲(chǔ)備了40名懂管理、善經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主作為街區(qū)主理人，參與火炬八街乃至整個(gè)西海岸片區(qū)綜合更新改造項(xiàng)目的業(yè)態(tài)布局、品牌引入和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，培植了一批文旅新業(yè)態(tài)、新地標(biāo)。

“通過(guò)充分發(fā)揮主理人思想前衛(wèi)、市場(chǎng)嗅覺(jué)敏銳的特性，加快打造了一批標(biāo)志性示范項(xiàng)目、爆款文旅新IP。目前，已有8名主理人的企業(yè)或項(xiàng)目通過(guò)示范先行成功升規(guī)納統(tǒng)。”威海高區(qū)文旅產(chǎn)業(yè)投資有限公司招商策劃部經(jīng)理王大偉介紹，同時(shí)引進(jìn)一批深受年輕人喜愛(ài)的全新消費(fèi)業(yè)態(tài)，持續(xù)讓“文旅流量”轉(zhuǎn)化為“消費(fèi)增量”。

隨著游客量的“暴漲”，火炬八街附近的旅居矛盾逐漸凸顯出來(lái)?！叭ツ晗奶?，總有游客把電動(dòng)車停在小區(qū)門口，影響居民出行，為此我沒(méi)少跟網(wǎng)格員反映。今年建了這么一處能充電、遮陽(yáng)的停車場(chǎng)，我們‘門前’就清凈了?！苯?，家住威海高區(qū)怡園街道青緹灣小區(qū)的戚女士驚喜地發(fā)現(xiàn)，小區(qū)門口不遠(yuǎn)處新增了一處電動(dòng)車停車場(chǎng)。

怡園街道黨工委書(shū)記尹科介紹，為緩和旅居矛盾，讓游客玩得舒心、居民生活順心，威海高區(qū)創(chuàng)新推出“網(wǎng)格化管服機(jī)制”，在火炬八街周邊設(shè)置10個(gè)網(wǎng)格片區(qū)、40名網(wǎng)格員，聯(lián)合區(qū)旅游專班、景區(qū)執(zhí)法中隊(duì)等機(jī)構(gòu)的下沉力量，構(gòu)建“一個(gè)網(wǎng)格、多維協(xié)同”治理格局，確保治理事項(xiàng)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)、快速流轉(zhuǎn)、有效化解。

以網(wǎng)格“支點(diǎn)”撬動(dòng)治理創(chuàng)新的同時(shí)，威海高區(qū)還在網(wǎng)格內(nèi)科學(xué)布局雷鋒驛站、愛(ài)心商家等文明實(shí)踐點(diǎn)位21處，打造集商、旅、居、購(gòu)、娛等多種功能于一體的景區(qū)服務(wù)陣地，開(kāi)通“暢游八街”服務(wù)專線。由此，當(dāng)?shù)芈糜晤I(lǐng)域群眾滿意度持續(xù)提升。

（大眾新聞·大眾日?qǐng)?bào)記者 鄭 莉 通訊員 陳世朋 張蕃） 

濟(jì)南近年來(lái)持續(xù)實(shí)施四類生態(tài)修復(fù)項(xiàng)目，修復(fù)提升總面積6000多公頃

顯山露水 還綠于民

大千佛山98千米綠道保留了4912棵“釘子”樹(shù)，龍洞片區(qū)7座渣土山變身山體公園，華山湖周邊廢棄礦山修復(fù)如初……為解決城市發(fā)展與山體保護(hù)之間的矛盾，濟(jì)南近年來(lái)持續(xù)實(shí)施四類生態(tài)修復(fù)項(xiàng)目，包括山體生態(tài)修復(fù)綠化提升、廢棄礦山生態(tài)修復(fù)、山體公園建設(shè)、山林綠道建設(shè)，累計(jì)實(shí)施項(xiàng)目467處，修復(fù)提升總面積6055.2公頃。

綠道上留下“釘子”樹(shù)

“五一”假期，濟(jì)南佛慧山的林蔭道上，幾個(gè)孩子掏出核桃、花生等零食，跟山里的松鼠分享?！斑@里的松鼠不怕人，有時(shí)候還跑出來(lái)要吃的?！笔忻窭顫?jīng)常帶著孩子來(lái)投喂山里的小動(dòng)物。近幾年，佛慧山上的松鼠越來(lái)越多，吸引很多市民游客前來(lái)打卡。

近年來(lái)，濟(jì)南拆除了佛慧山上的違章建筑，恢復(fù)生態(tài)面積10.8公頃，新增綠地面積9.3公頃，通過(guò)生態(tài)治理手段，實(shí)現(xiàn)“顯山露水，還綠于民”。

在佛慧山南側(cè)，一座21米寬的生態(tài)廊橋跨過(guò)二環(huán)南路，橋上各種植物群落交錯(cuò)，這是為動(dòng)物自由遷徙預(yù)留的通道。橋頭的下沉綠地水塘，是給動(dòng)物保留的季節(jié)性飲用水源；種植的漿果、蟲(chóng)媒類植物，可以為動(dòng)物提供食源……種種細(xì)節(jié)設(shè)置，既兼顧了城市發(fā)展，又兼顧了自然生靈的自由生長(zhǎng)。

“從佛慧山沿著綠道走，能到達(dá)周邊十幾個(gè)山頭。”作為徒步愛(ài)好者，李濤利用休息時(shí)間，幾乎逛遍了周邊所有的山體公園。這得益于濟(jì)南近幾年構(gòu)建的山林綠道網(wǎng)絡(luò)。依托現(xiàn)有資源，濟(jì)南將原來(lái)的山林防火車道改造升級(jí)為一級(jí)綠道，將林間小徑、游步道整合優(yōu)化為二級(jí)綠道，增設(shè)驛站、休憩點(diǎn)等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，完善綠道標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，截至目前，300余千米山林綠道實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通。

走在綠道上，時(shí)不時(shí)會(huì)碰到“釘子”樹(shù)。濟(jì)南林場(chǎng)高級(jí)工程師張浩介紹，在綠道建設(shè)過(guò)程中，堅(jiān)持“路繞開(kāi)樹(shù)”思路，實(shí)在避不開(kāi)的，就把樹(shù)留在路中間?？傞L(zhǎng)約98千米的大千佛山綠道，就保留了4912棵這樣的“釘子”樹(shù)。

濟(jì)南市陸生野生動(dòng)物資源調(diào)查和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)最新數(shù)據(jù)顯示，2024年，濟(jì)南國(guó)家級(jí)重點(diǎn)保護(hù)陸生野生動(dòng)物由37種增加至83種，山東省重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物由29種增加至50種，這是生態(tài)恢復(fù)的最好見(jiàn)證。

渣土山變身山體公園

在龍鼎大道西側(cè)大華紫郡至西蔣峪一帶，群山環(huán)繞。站在山頂上，遠(yuǎn)眺龍洞風(fēng)景區(qū)北入口，一片郁郁蔥蔥，低矮的苜蓿、扶芳藤，搭配黃櫨、白皮松、五角楓等，四季成景，吸引大量市民游客。

“每到節(jié)假日，日均客流量都在2萬(wàn)人以上。”歷下區(qū)園林綠化服務(wù)中心工作人員介紹，以往這附近有7個(gè)大渣土山，這些建筑垃圾既影響生態(tài)環(huán)境，又有安全隱患。濟(jì)南按照“城市修補(bǔ)、生態(tài)修復(fù)”的理念，持續(xù)治理破損山體，恢復(fù)自然景觀。

“以前的扁石山上都是成片的渣土堆，荒草比人高?！碑?dāng)時(shí)的施工單位負(fù)責(zé)人邱永俠介紹。現(xiàn)在，這里修建了登山步道，栽種了各類苗木，地勢(shì)平緩的位置還播下了狼尾草、粉黛亂子草等，打造成季節(jié)性“花?！薄Ｎ羧盏脑辽阶兩砩鷳B(tài)優(yōu)美的山體公園，成為市民休閑娛樂(lè)的好去處?！巴拼耙?jiàn)綠，出門即景。”豫林嘉園業(yè)主王女士表示，環(huán)境好了，住得就是舒適。

華山湖東側(cè)的南臥牛山、驢山曾經(jīng)盛產(chǎn)石材“濟(jì)南青”，早年開(kāi)采留下的礦坑最深達(dá)50米。濟(jì)南利用開(kāi)挖華山湖時(shí)的土方，將“疤痕累累”的南臥牛山按照原貌修復(fù)，同時(shí)播撒草籽綠化，廢棄礦山治理與山體綠化提升同步實(shí)施。濟(jì)南城市建設(shè)集團(tuán)工程二部負(fù)責(zé)人介紹，目前，這里還保留了兩個(gè)礦坑，兼具山體蓄水和生態(tài)教育功能。還修建了消防通道、步行道、健身區(qū)、小公園等公共服務(wù)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)生態(tài)、景觀和功能的全面提升。如今，每年都有一些單位來(lái)此組織開(kāi)展植樹(shù)等公益活動(dòng)，全民共同參與生態(tài)保護(hù)。

立足生態(tài)優(yōu)勢(shì)，濟(jì)南挖掘科普教育價(jià)值，打造自然教育基地和自然觀察徑。在佛慧山的泉城山林自然觀察徑，游客市民在1300米游覽路線上，通過(guò)設(shè)置的觀察點(diǎn)、解說(shuō)點(diǎn)和森林平臺(tái)等，可以掃碼免費(fèi)聽(tīng)取VR講解，實(shí)地觀察36個(gè)自然內(nèi)容，零距離接觸25種不同的本土生物。這樣一座“沒(méi)有圍墻的城市山林博物館”，進(jìn)一步提高了全民保護(hù)“一城山色”的意識(shí)。

（大眾新聞·大眾日?qǐng)?bào)記者 趙國(guó)陸） 

濟(jì)南高新區(qū)分層利用舊地塊，讓土地“長(zhǎng)”出多重價(jià)值

一塊土地 兩個(gè)主體 解決三件難事

最近一天早上，在濟(jì)南高新區(qū)舜泰廣場(chǎng)上班的小劉開(kāi)車來(lái)到園區(qū)，把車停進(jìn)地下一層智慧停車場(chǎng)，走進(jìn)旁邊寫(xiě)字樓開(kāi)始一天的工作。中午12點(diǎn)，他跟同事走進(jìn)地下一層萬(wàn)悅廣場(chǎng)，吃個(gè)快餐，再來(lái)到地上的體育場(chǎng)遛彎兒。此時(shí)，塑膠跑道上都是三三兩兩散步的人群。

因?yàn)槿藛T密集，停車難、吃飯難、休閑難曾一度困擾著這個(gè)園區(qū)的上班族。得益于2023年舜泰廣場(chǎng)智慧停車項(xiàng)目投用，園區(qū)的舊操場(chǎng)地塊，通過(guò)分層出讓，有了兩個(gè)主體，解決了停車、吃飯、休閑三件難事，且通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)參與實(shí)現(xiàn)投資收益閉環(huán)，形成了可復(fù)制推廣的模式。

分層出讓，一塊土地給了兩個(gè)主體使用

“我是2010年到園區(qū)工作的，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有那么多人，后來(lái)公司、人越來(lái)越多，2018年左右停車難、道路堵等問(wèn)題就日漸嚴(yán)重起來(lái)。”小劉說(shuō)。

舜泰廣場(chǎng)于2005年建成，建筑面積約80.2萬(wàn)平方米，進(jìn)駐企業(yè)約670家，辦公人員約35000人。近兩年，隨著周圍信通院、博晶大廈、銀豐科技園和云泉中心等項(xiàng)目的投入使用，周邊企業(yè)進(jìn)駐總數(shù)近1000家，常駐辦公人群近10萬(wàn)人。人員高度集聚，上下班交通擁堵、停車位不足和就餐困難等問(wèn)題困擾著這里的上班族。

2020年起，濟(jì)南高新區(qū)便策劃園區(qū)改造升級(jí)。但是，空間從哪要？在綜合研判、學(xué)習(xí)其他城市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，濟(jì)南高新區(qū)提出了分層出讓的模式。

“一般情況下，一塊土地的地上地下使用主體是一家單位?！睗?jì)南高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)部人民防空辦公室副主任彭添介紹，而按照分層出讓模式，地上部分使用權(quán)按照體育用途劃撥給行業(yè)主管部門，地下部分按商業(yè)用途進(jìn)行掛牌出讓。

2021年11月，舜泰廣場(chǎng)智慧停車項(xiàng)目正式啟動(dòng)，2023年5月交付。原有體育場(chǎng)翻新改造，集約開(kāi)發(fā)了足球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)跑道、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、籠式足球場(chǎng)及健身設(shè)施場(chǎng)地，打造了一個(gè)供周邊人群共享的開(kāi)放式體育公園。體育場(chǎng)地下搭建停車+商業(yè)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)了一塊土地多重利用，完善了片區(qū)功能。

日前，記者開(kāi)車來(lái)到舜泰廣場(chǎng)，跟著指示牌指引來(lái)到地下停車場(chǎng)，車庫(kù)的引導(dǎo)屏?xí)詣?dòng)提示車輛從哪里存放。當(dāng)車輛駛?cè)氪孳嚳?，車?kù)卷簾門自動(dòng)上升，車停放好后，點(diǎn)擊門口大屏上的存車按鍵，車庫(kù)便自動(dòng)把車停放至空位。據(jù)了解，整個(gè)停車場(chǎng)分為地下三層，新增車位1000余個(gè)。

事實(shí)上，即便是向地下要空間，可用面積依舊有限?！拔覀兛紤]過(guò)土建車庫(kù)、人防車庫(kù)等多種方案，但是因?yàn)槌杀?、?chǎng)地、效率等因素，最后選擇了智慧立體車庫(kù)?！睗?jì)南高新置業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司項(xiàng)目一部副經(jīng)理杜沖沖介紹，園區(qū)停車時(shí)段集中，瞬時(shí)流量比較大，因此，如何讓車輛快速停放，且不影響市政交通，是必須要考慮的問(wèn)題。

“目前，停車場(chǎng)共設(shè)置4個(gè)停車出入口，20個(gè)存取口。當(dāng)A1口開(kāi)始排隊(duì)，引導(dǎo)屏將提示排隊(duì)車輛轉(zhuǎn)向其他存取口?！倍艣_沖介紹，配合單循環(huán)、等待車位等設(shè)計(jì)，一小時(shí)能停車700輛。目前，停車場(chǎng)利用率很高，平均每天停車1000輛次。

一個(gè)城市有機(jī)更新的成功案例

中午11點(diǎn)30分左右，大量上班族從寫(xiě)字樓涌出，進(jìn)入舜泰廣場(chǎng)地下一層的萬(wàn)悅廣場(chǎng)，交織在其中的，還有奔跑的外賣小哥。

在米村拌飯門店，店長(zhǎng)齊夢(mèng)強(qiáng)熟練地引導(dǎo)顧客們就座?！拔覀兪巧虉?chǎng)首批進(jìn)駐的店家之一，運(yùn)營(yíng)兩年來(lái)生意一直不錯(cuò)，園區(qū)餐廳主要服務(wù)上班族，工作日的中午是最繁忙的。”齊夢(mèng)強(qiáng)介紹，店面日均營(yíng)業(yè)額能達(dá)到1.5萬(wàn)元左右。

快餐、24小時(shí)無(wú)人智慧健身房、商務(wù)宴請(qǐng)……在這里，上班族的日常所需基本都能滿足。山東維遠(yuǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司總經(jīng)理馬廣靜介紹，萬(wàn)悅廣場(chǎng)商業(yè)面積9475平方米，共有60個(gè)商鋪，目前，出租率達(dá)到95%以上。“商場(chǎng)日均客流量六七千人次，去年整體收益接近1000萬(wàn)元?！?/p>

舜泰廣場(chǎng)足球場(chǎng)門口的指示牌上清楚地標(biāo)記著——足球場(chǎng)工作日6：00—16：00、周末和節(jié)假日6：00—8：00免費(fèi)開(kāi)放，其余時(shí)段租賃使用，全場(chǎng)800元/場(chǎng)，半場(chǎng)500元/場(chǎng)，散客20元/人/場(chǎng)。

“目前，停車、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)三個(gè)板塊都有收益，且商業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況要好于預(yù)期，預(yù)計(jì)20年內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)投資收益平衡。”杜沖沖介紹，舜泰廣場(chǎng)智慧停車場(chǎng)是濟(jì)南首個(gè)可單體確權(quán)的智慧立體停車場(chǎng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，既可以將車位出售以迅速回籠資金，也可以依托停車及商業(yè)業(yè)態(tài)持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流進(jìn)行資產(chǎn)證券化。

彭添介紹，舜泰廣場(chǎng)智慧停車項(xiàng)目通過(guò)停車及商業(yè)運(yùn)營(yíng)等多種經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)投資收益閉環(huán)，保障項(xiàng)目的可實(shí)施性，不僅為開(kāi)發(fā)企業(yè)沉淀了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，更形成了一套可持續(xù)、可推廣復(fù)制的城市有機(jī)更新成功案例。

（大眾新聞·大眾日?qǐng)?bào)記者 段婷婷 實(shí)習(xí)生 武詠潔）